(Jur) Accord de rupture anticipée : le maintien dans les lieux renouvelle le bail commercial

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Deux ans après le renouvellement d'un bail commercial, un accord prévoit la rupture anticipée du bail et autorise le preneur à se maintenir dans les lieux pour une durée de vingt-trois mois afin de favoriser la cession, par lui de son fonds de commerce ou de son droit au bail. Plusieurs mois après la date prévue, le bailleur assigne en expulsion le preneur qui, demeuré dans les lieux, sollicite que le bénéfice d’un bail commercial lui soit reconnu.Pour accueillir les demandes du bailleur, l’arrêt de la cour d'appel de Caen retient que l’accord exclut explicitement les dispositions des articles L. 145 et suivants du Code de commerce et que les parties ont entendu limiter à vingt-trois mois l’occupation des locaux par la locataire dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu’impliquant l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds et qui en constituait le terme dans la limite maximale fixée et le motif légitime de précarité.En statuant ainsi, après avoir constaté, d’une part, que le projet de cession portait sur le fonds de commerce de la locataire ou son droit au bail, ce qui exclut l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d‘occupation précaire et, d’autre part, qu’au-delà du terme prévu à la convention qui déroge aux dispositions statutaires, la locataire est restée dans les lieux sans que le bailleur ne manifeste son opposition, ce dont il résulte qu’il s’est opéré un nouveau bail, la cour d’appel viole l’article précité du Code de commerce, et l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

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